Как да оценим пазарната стойност на собствеността

Когато става въпрос за покупка или продажба на имот за вашия бизнес, отправната точка е да разберете колко струва имотът. Това изглежда достатъчно просто - със сигурност виждате какво е било продадено по-рано във вашето населено място и го използвате като скок? За съжаление, оценката на собствеността - и особено търговската собственост - не е чак толкова ясна. Ако беше, нямаше да има нужда от професионални оценители в тази област.

Какво представлява пазарната стойност?

Пазарната стойност е професионално мнение за това, за което даден имот би се продал на една ръка разстояние - което означава на независим купувач, без никакви отстъпки или откази - въз основа на местния пазар на недвижими имоти, търсене и търсене, за какво се продават други подобни имоти в площ, както и специфичните характеристики и предимства на имота.

Това не е същото като пазарната цена на имот, която може да бъде повече или по-малка от пазарната стойност. Това е така, защото цената е за каквото продавачът се съгласи да продаде имота. Това може да е същото като пазарната стойност, или продавачът може да приеме по-ниска цена за имота, защото например се нуждае от бърза продажба.

Три различни метода за оценка

Има и много по-дълго определение за пазарна стойност и това зависи от вида на използвания метод за оценка. Има три основни метода за оценка в Съединените щати: подходът за сравнение на продажбите, подходът на разходите и подходът на доходите . Част от работата на оценителя е да знае какъв метод да използва за даден имот в дадено местоположение.

Преди да разгледаме трите подхода, имайте предвид, че добър процент от стойността на даден имот е субективен . Решаването колко струва един имот е по-скоро изкуство, отколкото наука и някои части от процеса могат да бъдат малко трудни за разбиране. Можете да помолите трима различни оценители да оценят едно и също свойство и да получат три различни отговора.

Това важи особено за търговски имот, където недостигът може да играе роля при оценката на имота. В някои случаи оценките могат да бъдат десетки хиляди долари!

Оценка на къщи, използвайки подхода за сравнение на продажбите

Подходът за сравнение на продажбите е най-често използваният метод за определяне на стойността на жилищните недвижими имоти, въпреки че е подходящ и за оценка на някои видове търговски имоти. Използвайки този подход, стойността на имота се базира на това, за което подобни имоти са продадени наскоро на същия пазар. Тези свойства се наричат ​​„сравними“ или „комп“ - оттук и понятието подход за сравнение на продажбите .

Ето как работи:

  1. Обърнете внимание на характеристиките на имота

  2. Започнете, като изброите характеристиките и предимствата на имота, например:

    • Квадратни кадри.
    • Размер на партидата.
    • Местоположение.
    • Възраст.
    • Брой спални и бани (ако са жилищни).
    • Ако е търговско, може да се използва най-добре имотът (например офис, търговия на дребно, склад).
    • Общо състояние (добро, средно, лошо).
    • Гаражи, басейни, подобрения

      -

      всичко, което прави този имот различен от другите имоти в общността.

  3. Намерете сравними свойства

  4. Следващата стъпка е да се намерят продажните цени на поне три имота, които са сравними с обекта. Това означава, че те трябва да споделят някои или в идеалния случай всички функции, които сте изброили. Запишете всякакви различни характеристики, като например по-ниска квадратура - тази информация ще ви е необходима по-късно.

  5. Ако имате достъп до услугата за множествен списък, можете лесно да изготвите списък с компилации. Търсите имоти, продадени през последните три до шест месеца - пазарите на недвижими имоти се движат толкова бързо, че по-старите продажни цени ще остареят. Обърнете внимание на адреса на вашите сравними имоти. Местоположението е ключов елемент при оценката на недвижими имоти, поради фактори като транспорт и качество на училището, така че търсите имоти в същия квартал и в идеалния случай в рамките на няколко улици от обекта.

  6. Ако нямате достъп до MLS, можете да намерите голяма част от тази информация на Zillow; просто ще трябва да направите малко повече копаене.

  7. Изчислете бенчмарк цена

  8. След като намерите вашите сравними, изпълнете бързо изчисление, за да получите оценка на еталон за свойството на обекта. Например, ако намерите три съпоставими имота, които се продават съответно за $ 450 000, $ 480 000 и $ 435 000, ще вземете средната стойност на тези цифри - $ 455 000.

  9. Друга възможност е да намерите цена на квадратен фут (ppsf), което е полезно, ако вашите компилатори са по-големи или по-малки от обекта ви. Да предположим например, че имотът от 450 000 долара е 2000 квадратни метра (ppsf 225 долара), имотът от 480 000 долара е 2200 квадратни фута (218 долара ppsf), а имотът от 435 000 долара е 1950 квадратни метра (223 долара ppsf). Средният ppsf е $ 222. За обект с площ от 2300 квадратни метра, това би се равнявало на базова оценка от 510 600 долара.

  10. Добавете някои, извадете някои

  11. Както беше обяснено по-рано, оценяването на собствеността е повече изкуство, отколкото наука - и това е точката, в която оценката става субективна. Физическите характеристики представляват най-очевидните разлики между две сравними свойства - единият може да е в по-добър ремонт от другия, или единият може да има гараж, докато другият не. Следователно трябва да коригирате цената нагоре или надолу, за да отчетете качеството, състоянието, дизайна и специалните характеристики.

  12. Например, ако имот на съседната улица е продаден наскоро, но е имал изглед, докато предметният имот гледа към тухлена стена, може да се наложи да намалите базовата стойност на обекта. Това е елементарно, но е най-доброто, което можете да направите, ако не сте опитно око на професионален оценител.

Оценка на земята, използвайки разходния подход

Разходният подход започва с изчисляване колко би струвал имотът за възстановяване, или като точно копие на настоящата сграда, или за изграждането на подобна сграда със сравними характеристики и удобства, но с модерни строителни материали.

След това оценителят приспада сума за начислена амортизация, която представлява намалението на стойността на имота с течение на времето в резултат на остаряване или износване. Теорията тук е, че никой не би платил повече за съществуващ имот, отколкото би струвало изграждането на същия имот от нулата.

Подходът на разходите е предпочитан при по-ново строителство или за оценка на свойствата за специална употреба, където няма достатъчно подобни свойства за сравнение. Ако оценявате търговска собственост, индустриална собственост или гола земя, това може да е най-надеждният подход.

Ето как го правите:

  1. Оценете стойността на земята, като си представите, че тя е свободна

  2. Прякото сравнение е най-често срещаният метод за оценка на стойността на свободната земя - за какво са продадени наскоро други парцели? Например използвайте оценител на стойност на земята от 50 000 долара.

  3. Оценете разходите за изграждане на сградата

  4. В идеалния случай ще обобщите разходите за всички отделни строителни компоненти като покрива, рамката и водопровода. Това упражнение обаче е доста досадно и най-добре е да се остави на оценителите на разходите. Работата с еднократна оценка на квадратен фут е по-лесна - телефонно обаждане до архитект или строителна компания може да ви помогне тук.

  5. Например, ако струва на строителна компания $ 100 000 да изгради склад от 2000 квадратни метра, цената ще бъде 50 долара на квадрат. Умножете тази ставка по площта на сградата на обекта, за да получите строителните разходи. Да предположим например, че вашият склад е 5000 квадратни метра. Очакваните разходи за строителство ще бъдат 250 000 $ (5000 x 50).

  6. Приспадане на сума за амортизация

  7. Амортизацията представлява загуба на стойност, тъй като даден имот остарява с течение на времето, било поради износване или загуба на полезност - модерен офис ще бъде свързан, за да се справя например със съвременни комуникационни методи, докато 40-годишна сграда може да не бъда. Най-простият метод за амортизация е методът възраст-живот , който оценява до каква степен имотът е през полезния си живот. Например, ако имотът е на 10 години и има полезен икономически живот от 40 години, строителната стойност трябва да се амортизира с 25 процента. В този пример това ви оставя строителни разходи от 187 500 $.

  8. Намерете стойността

  9. И накрая, добавете стойността на земята към амортизираните строителни разходи на сградата. Тук стойността на имота е 50 000 $ + 187 500 $ = 237 500 $.

Приходен подход за наети сгради

Ако предметното имущество е отдадено под наем и носи доход, имате възможност да го оцените, като използвате доходния подход. Този метод използва доход от наем на имота или потенциал за доход, за да обоснове пазарната му стойност. Жилищните сгради и дуплексите са примери за имоти, които бихте могли да оцените, като използвате доходния подход.

Този метод се усложнява малко и са написани цели книги за това как да се направи.

Ето съкратената версия:

  1. Определете нетния годишен доход на имота

  2. Нетният годишен доход е доходът от наем от наематели и обитатели. Ако сградата е празна или частично празна, ще трябва да оцените тази цифра. Не забравяйте да вземете под внимание свободните работни места . Например с многофамилен жилищен комплекс може да предположите, че 20 процента от жилищата ще бъдат свободни поне един месец от годината, за да се даде възможност за оборот на наемателите. Като такъв действителният доход от наем ще бъде по-нисък от заглавната цифра, която предполага, че сградата винаги е напълно заета.

  3. За този пример, представете си, че оценявате апартаментен комплекс, който генерира 500 000 долара приходи от наем на година.

  4. Намерете нетния оперативен доход

  5. Нетният оперативен доход се равнява на приходи от собствеността, намалени с всички разумно необходими оперативни разходи, като поддръжка, комунални услуги, данъци върху имуществото, дейност по събиране и такси за управление на собствеността. В този пример разходите възлизат на $ 100 000. Следователно NOI възлиза на $ 400 000.

  6. Установете тарифа на ограничение на имота

  7. Степента на капитализация или "cap" е нормата на възвръщаемост, която очаквате да получите от имота въз основа на дохода от наема. Формулата за лимит е NOI, разделена на стойността на имота . Тук не знаете стойността на имота - тъй като това се опитвате да изчислите. Следователно трябва да работите назад и да започнете с лимита или доходността, които искате да постигнете за вашата инвестиция.

  8. Като потенциален купувач може да решите, че 8 процента доходност е средно на този пазар и това искате да получите от тази покупка на имот. Ако не можете да договаряте цена, която да постигне този процент, тогава ще търсите по-изгодна инвестиция.

  9. Изпълнете изчислението на пазарната стойност на собствеността

  10. Разделете NOI на лимита, за да получите стойността на имота. Оценката за тази жилищна сграда би била 400 000 долара, разделена на 8 процента (0,08), или 5 милиона долара.